부동산 투자에 대해서 알아보자

서론 : 낮아지는 금리는 부동산 투자를 부른다.

Ⅰ. 부동산 정책은 정체되어 있지 않고 계속 변한다. 이에 따라서 부동산 가격도 변하게 된다. 현재의 우리나라는 금리가 계속 떨어지고 있다. 이에 따라서 은행에 돈만 넣고 있을 수만은 없다. 이에 따라서 부동산에 눈길이 끌리고 있다. 금리가 하락하는 시기에 부동산만큼이나 좋은 투자수단이 없다. 돈만 있다면 누구에게나 부동산 투자는 관심이 가는 분야일 것이다. 그럼 부동산투자는 어떻게 이루어지고 어떤 특징들을 갖고 있을까? 투자와 투기는 어떻게 다를까? 부동산투자에 대해서 서술할 것이다.

본론 : 부동산투자의 정의와 특징을 알아보자.

Ⅰ. 부동산투자에 대해 말하기 전에 ‘투자’ 라는 단어를 살펴보아야 할 것이다. ‘투자’ 라는 단어를 살펴보면 이러하다. 투자는 일상적으로 여러 가지 형태의 투자대상에 대해 장래 발생될 수익을 예상하고 현재 지니고 있는 자원(자금)을 투입할 때 사용된다. 이 투자는 부동산, 증권 등에 한정된 개념이 아니고 더욱 광범위한 개념이라고 보면 된다.

1. 투자의 속성에 대해서 살펴보면 유동성, 수익성이 있다.

(1) 먼저 유동성을 보면 재화의 가격을 언제나 일정하지 않고 변하게 된다. 유동성이 좋은 상품이란 가치의 손실 없이 최대한 빨리 현금화할 수 있는 정도를 말한다. 이것을 다른 말로 환금성이라고 하는데, 부동산의 경우 환금성이 좋지 않다. 때문에 유동성 측면에서 좋지 않기 때문에 합리적인 투자를 해야 한다.

(2) 수익성은 투자로 인해 얻는 이익을 뜻한다. 부동산 가격은 일정하지 않다. 투자된 재화 의 가격이 끊임없이 변하기 때문에 위험성을 고려한 신중한 투자결정이 필요할 것이다.

Ⅱ. 부동산투자의 특징을 살펴보면 투자기간이 장기간이고 금액이 많이 필요하다는 것이다. 장래 기대수익이 불확실한 반면에 도난, 손실의 위험이 적고 큰 수익률을 기대할 수 있다. 그에 따라서 자본이득을 기대하고 절세효과와 개발이익이 발생할 수 있다는 특징을 갖고 있다. 또한 부동산이라는 재화는 지역성이 강하기 때문에 지역에 따라 가격 차이를 보이게 되는데 지역적인 인프라에 따라 프리미엄이 붙으면서 심한 가격 차이를 보인다. 이에 따라서 투자로 얻는 수익은 지역마다의 큰 차이를 보인다고 볼 수 있을 것이다.

1. 부동산투자의 장점이 있다면 단점도 있다.

(1) 부동산투자의 장점은 투자를 통해 소득이득과 자본이득을 얻을 수 있고 부동산투자로 얻은 수익이 대출로 발생하는 이자보다 높을 경우 지렛대 효과를 얻을 수 있다. 또 현금을 보유한 것보다 낮은 세율을 납부할 수 있다.

(2) 부동산투자의 단점을 보면 낮은 환금성이 있다. 부동산을 현금으로 바꾸기 힘들다는 것이다. 투자의 위험도 있다. 경제상황에 영향을 받기 때문에 큰 수익률을 기대하는 만큼이나 위험이 크다고 볼 수 있다. 금융위험부담도 있다. 투자를 위해 대출을 받았다면 그에 대한 이자를 납부해야 하고 수익이 나지 않는다면 금전적인 부담을 지게 된다. 거래비용의 과다도 있다. 투자에 따른 중개수수료, 세금이 크게 부담이 된다는 것이다.

Ⅲ. 부동산투기의 특징은 부동산의 가격상승에 의한 양도차익만을 목적으로 부동산을 보유한다는 점이다. 부동산투기의 대상은 아직 개발되지 않았지만 개발될 가능성이 있는 미성숙지를 주 대상으로 한다. 부동산 투기에도 투자와 마찬가지로 장점과 단점을 갖고 있다.

1. 부동산투기의 순기능과 발생원인

(1) 부동산투기는 단점만 있는 것이 아니다. 투기적 공급활동은 주택문제를 해결하는 데 도움을 줄 수 있다. 택지의 투기적 공급을 가능하게 하고, 도시의 민간 개발을 가능하게 한다는 순기능이 있다.

(2) 부동산투기의 발생원인에는 부동산시장의 불완전 경쟁적 성격, 수송수단의 신설과 확장, 경제도시의 성장, 공공개발에 의한 개발이익에의 편승, 주택 택지 가격의 상승이 있다. 이로 인해 투기가 발생되게 된다. 이런 투기의 성행으로 발생되는 피해로는 개인 간의 소득의 격차를 심화시키고, 국토의 효율적 이용이 곤란하다. 물가 상승과 수출 부진 등의 경제적 혼란을 초래할 수 있다. 투기로 생각보다 돈을 쉽게 번다는 생각을 할 수 있기 때문에 근로의욕을 상실시키는 원인이 된다. 공공용지의 확보가 곤란하고, 기업용지 확보가 곤란하다.

Ⅳ. 부동산투자의 특징을 알아보았다면 부동산투자가 어떻게 이루어지는지 볼 것이다. 부동산투자의 결절단계로는 5단계로 진행되어 진다고 볼 수 있다. 1단계에서는 투자자의 목표파악, 2단계에서는 투자환경 분석, 3단계로는 비용편익 분석, 4단계로는 투자의 타당성 판단, 5단계는 투자결정으로 진행되어진다.

1. 부동산투자 결정시 고려할 사항으로 부동산투자를 결정할 때는 안정성, 환금성, 수익성을 고려해야 할 것이다. 이것 외에도 고려해야 할 사항이 몇 가지 있다.

(1) 알맞은 투자시기이다. 부동산투자의 시기로 알맞은 시기는 경기순환과정에서의 회복단계로 접어들기 전의 저점에서 투자하는 것이 유리하다고 볼 수 있다. 상승국면에서 하든지 정점에서 하면 막대한 피해를 입게 된다.

(2) 투자의 안정성이다. 부동산투자를 할 때 원금회수가 불가능할 경우도 있다. 부동산투자를 통해 얻은 자산을 안전하게 처분할 수 있고 합리적으로 회수할 수 있는 안전성이 확보되어야 한다. 다양한 관점으로 분석해보아야 한다.

(3) 투자의 환금성이다. 부동산은 환금성이 낮은 특수한 재화이다. 환금 위험부담이 나타나기 때문에 잘 분석해 보아야한다.

(4) 수익의 확실성이다. 투자에 대한 확실성이 없다면 투자의 의미가 없다고 볼 수 있다. 부동산수익이 확실히 날 수 있는지 생각해보아야 할 것이다.

2. 부동산투자의 위험의 유형에는 사업상의 위험, 금융적 위험이 있다.

(1) 사업상의 위험으로는 부동산 투자사업 자체로 발생하는 수익성에 대한 위험이다. 시장위험과 운영위험이 있다. 시장위험은 부동산 시장의 흐름을 잘못 생각해서 발생하는 위험이다. 운영위험은 부동산의 부동성으로 나타나는 위험인데, 근로자의 파업, 관리의 미숙 등의 원인이 있다.

(2) 금융적 위험은 투자를 위해 부채를 사용했을 때 원금과 이자를 지불해야 하는데 여기서 발생되는 위험을 말한다. 부채가 많으면 채무불이행의 가능성이 높아지면서 파산할 위험도 커지게 된다.

Ⅴ. 부동산투자의 성공사례를 살펴보면 미래가치를 보고 투자해서 성공한 사례, 정부정책을 활용하여 성공한 사례, 공동투자 방식을 이용해 성공한 사례, 부동산투자의 장점을 충분히 분석하여 활용한 사례, 개발지역 인접 토지에 투자하여 성공한 사례, 부동산가격 상승으로 인한 사례 등이 있다. 실패의 사례 역시 있다. 부동산시장 경기를 읽지 못해 실패한 사례, 급한 성격으로 부동산투자에 실패한 사례, 분석이 부족하여 실패한 사례가 있다. 부동산투자는 큰 수익이라는 매력이 있지만 큰 위험률도 또한 있다. 성공적인 투자를 위해서는 경제상황과 부동산의 흐름을 읽어야 할 것이다.

결론 : 나의 생각 및 마무리

부동산학을 배우는 나에게 부동산투자에 대해 알아보면서 생각보다 복잡한 투자의 단계가 있었다는 점에서 신기했고 한편으로는 부동산투자에 대한 매력을 느낄 수 있었다. 재테크 수단이기도 한 부동산투자를 위해서는 그에 대한 흐름과 안목이 필요하다고 느꼈고 열심히 공부해야겠다고 느꼈다. 최근 살아나는 부동산 경제에 기대가 되기도 하면서 앞으로의 부동산 시장이 어떻게 변화 될지 생각해보는 계기가 되었다.